Nu de zomervakantie achter ons ligt en de studenten weer in de collegebanken zitten, begint ook de roep naar meer studentenwoningen opnieuw op te spelen. Hoe lastig het kan zijn om een kamer te vinden in een studentenstad, werd afgelopen maand wel duidelijk in Groningen. De gemeente richtte daar een tentenkamp in voor studenten waar zij gratis konden slapen. Dit vanwege de grote woningnood in de stad. Het is een noodoplossing om studenten in Groningen te laten huisvesten. Een probleem dat dus vraagt om een oplossing. In deze blog leg ik je uit, waarom het probleem groter is dan simpelweg meer studentenwoningen bij- of verbouwen.
Huurprijs studentenwoningen flink gestegen
Een economie leraar leerde mij vroeger op school dat de vraag en het aanbod altijd in balans moeten zijn om het ideale marktevenwicht te bepalen. Als dit niet het geval is – zoals nu in Groningen – dan leidt dit tot een opwaartse druk op de prijs. Blijkbaar hebben huiseigenaren ook les van hem gekregen, want de huurprijzen stijgen de pan uit. De huurprijzen stegen ten opzichte van vorig jaar met ruim 5 procent, blijkt uit onderzoek van Kamernet, een grote website voor studentenhuisvesting.
Een andere oorzaak lijkt te zijn dat twintigers met een diploma op zak langer blijven wonen in hun studentenkamer. Dit omdat er nauwelijks koop- en huurwoningen voor starters beschikbaar zijn. Hierdoor is nu een situatie ontstaan, waarbij studenten die een kamer willen bemachtigen de hoofdprijs moeten betalen. Wie niet in deze trend mee wil gaan, zal zijn zoektocht elders moeten voortzetten. Huiseigenaren maken zich minder druk om leegstand, omdat het aantal studenten in het hoger onderwijs al jaren toeneemt en de kamers daarom toch wel worden verhuurd.
Meer studentenwoningen bouwen?
De oplossing lijkt simpel; meer studentenwoningen bijbouwen dus! Idealiter zijn bovenstaande twee problemen daarmee meteen verholpen. Toch is het allemaal niet zo makkelijk als we denken en dat heeft deels te maken met de naweeën van de financiële crisis. Tijdens de crisis verdwenen er zo’n 60.000 banen in de bouw en was er voor jongeren weinig tot geen perspectief op een baan.
Nu die crisis voorbij is en er weer volop banen in de bouwsector zijn, betekent dat niet direct dat het tekort aan arbeidskrachten meteen is opgelost. Omdat de vraag groter is dan het aanbod, weten ook bouwvakkers en projectaannemers dat ze meer geld kunnen vragen voor hun diensten. Tel daarbij op dat er een tekort is aan bouwmaterialen (aldus Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw) en je komt tot de conclusie dat bouwprojecten meer kosten dan voorheen. En u raad het al, deze kosten worden weer doorberekend in de huizenprijzen.
Ook de politiek speelt een rol
Een andere reden dat het bijbouwen niet zo voorspoedig verloopt als gewild, komt door de politiek. Gemeenten en Provincies zijn doorgaans lang bezig met procedures en goedkeuring van nieuwe projecten laat vaak lang op zich wachten. Dit komt enerzijds doordat de samenstelling in een raad of college nog weleens wil wijzigen (waardoor plannen ‘de ijskast’ in gaan of worden afgeblazen) en anderzijds doordat men wil dat nieuwbouw gerealiseerd wordt in bestaand stedelijk gebied. Wat op zijn tijd weer kan leiden tot bezwaar van bewoners en dus een langere wachttijd. Dus nieuwe studentenwoningen leuk idee, but not in my backyard!
Zijn er andere oplossingen?
Dan gaan we kijken naar een andere oplossing, namelijk het verbouwen of anders inrichten van de bestaande woningvoorraad. Voor het gemak gaan we terug naar Groningen. De Statenfractie van Groninger Belang vroeg hier onlangs of de provincie kon onderzoeken of de studenten buiten de stad Groningen onderdak kunnen krijgen. ‘Er is woonruimte zat in de provincie. In Hoogezand staat een AZC-opvanglocatie met 300 bedden leeg, in Loppersum staan veel logeerwoningen voor de versterking leeg en in een aantal dorpen staan oude verzorgingstehuizen leeg. En allemaal binnen 20 á 30 minuten reistijd van de stad.’ Aldus fractievoorzitter Bram Schmaal. Dat klinkt best te doen, maar dan moet je wel met de auto of het openbaar vervoer komen. Mocht je daar niet over beschikken dan ben je een uur onderweg met de fiets. Het verbouwen klinkt dus als een uitkomst, maar in de praktijk werkt dit vaak anders. Zo moet de eigenaar van de nieuwe zelfstandige woonruimte vrijwel altijd beschikken over een omzettingsvergunning om deze unit te verhuren aan studenten.
Ook moet het voldoen aan de brandveiligheidseisen en moet er in de hypotheekvoorwaarden staan dat je de woning mag verhuren. Tel daar mogelijke bezwaren van bewoners, verbouwings- en onderhoudskosten bij op en je bent vele maanden (en euro’s) verder voordat het verhuren kan beginnen. De vraag die dan rest, is het dan nog steeds interessant en rendabel voor een projectontwikkelaar of particulier om hierin te investeren. Los van de vraag of studenten er om staan te springen om te wonen in een dorp als Loppersum of Hoogezand. Mochten de gemeente en de provincie zelf uitbater worden dan is dit zeker een goed idee, nu de uitwerking nog!
Is een woongemeenschap de oplossing?
Bij Lentis, de instelling voor een geestelijke gezondheidszorg in Groningen hebben ze iets anders bedacht. Zij kregen van de gemeente 100.000 euro subsidie om een begeleid wonen traject te laten slagen. Dat project ziet er als volgt uit: Lentis verhuurd kamers aan studenten, in ruil voor een bijdrage aan de woongemeenschap. Hierbij kan gedacht worden aan hardlopen met de bewoners. Of een praatje maken met hen die psychiatrische problemen hebben op het terras. Mits men een goede motivatiebrief schrijft en er voldoende plek is, dan kan men hier tegen een gereduceerd tarief wonen. De studenten krijgen een kamer met eigen voordeur. Waardoor zij op hun beurt weer in aanmerking komen voor huursubsidie. Lentis hoopt zodoende een brug te slaan naar de omgeving. Een prima gesubsidieerd project door de overheid als je het mij vraagt. Want wanneer dit slaagt en kan worden doorgetrokken naar verzorgings- en verpleeghuizen, dan is dit een win-win situatie voor beide partijen.
De laatste oplossing voor meer studentenwoningen
De laatste oplossing die ik hier ga toelichten is een idee van wethouder van der Schaaf uit Groningen. Hij opperde om (internationale) studenten die zich in schrijven voor een opleiding, direct te koppelen aan een huisvestigingsaanbod. Om zijn plannen kracht bij te zetten moet er een grootschalige studentencampus gebouwd worden waar zo’n 1500 studenten zich kunnen settelen. De wethouder wil daar het aankomende half jaar over in gesprek met de scholen. Dat is precies waar het misgaat bij ons in de stad. De oplossingen zijn er in overvloed, maar de uitvoering laat tot zover de wensen over.
